相続した実家を売却するまでの全手順｜遺品整理から引き渡しまで

親から相続した実家を売却したいけれど、何から手をつけたらよいかわからない。そんな悩みを抱えている方は少なくありません。相続した不動産は、遺品整理から始まり、名義変更、査定、売却活動、引き渡しと、多くのステップを順番にこなす必要があります。本記事では、相続した実家を売却するまでの全手順を、時系列に沿ってわかりやすく解説します。

まずは相続登記を済ませる

相続した実家を売却するためには、まず不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きをしなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記に必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（法定相続分以外で分ける場合）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書

司法書士に依頼する場合、費用の目安は5万円から10万円程度です。自分で行うことも可能ですが、書類の不備があると何度もやり直しになるため、専門家への依頼をおすすめします。

遺品整理で家の中を空にする

売却前に家の中にある遺品や家財をすべて片付ける必要があります。遺品整理は感情的にも体力的にも大きな負担がかかる作業です。ご自身で行う場合は、複数回に分けて少しずつ進めましょう。

遺品整理の進め方

• 貴重品（通帳・印鑑・権利証・保険証券など）を最初に探す
• 形見として残すもの・処分するもの・売れるものに分類する
• 大型家具や家電はリサイクル法に基づいて適切に処分する
• 思い出の品は写真に撮ってデジタル保存する方法もある

不動産の査定を依頼する

遺品整理が完了したら、不動産会社に売却価格の査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や売却戦略を比較することが大切です。

査定時のポイント

• 最低3社以上に査定を依頼する
• 査定額だけでなく、売却実績や対応エリアを確認する
• 「机上査定」と「訪問査定」があり、正確な価格を知るなら訪問査定が必須
• 古い家の場合、更地にして売却するか、そのまま売却するかも相談する

築年数が古い実家の場合、建物の価値はほぼゼロと評価されることもあります。しかし、土地の立地条件が良ければ、十分な売却価格がつくケースも多いです。

売却活動と買主との交渉

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。一般的に、実家の売却にかかる期間は3か月から6か月程度です。価格設定が適正であれば、早期に買い手が見つかることもあります。

売却活動の流れ

• 不動産会社がポータルサイトやチラシで広告を出す
• 購入希望者の内覧対応（空き家の場合は鍵の管理を委託）
• 購入申し込みがあれば、価格や引き渡し条件を交渉
• 条件がまとまったら売買契約を締結

引き渡しと確定申告

売買契約後、通常1か月から2か月後に決済と引き渡しを行います。代金の受領と同時に、所有権移転登記の手続きを行い、鍵を引き渡して完了です。

売却で利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告する必要があります。ただし、相続した実家の売却には「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合があり、大幅な節税が可能です。この特例を受けるには、一定の条件を満たす必要があるため、税理士や不動産会社に事前に相談しましょう。